양도소득세 자동계산

양도소득세 자동계산 이용 방법

양도소득세 자동계산은 부동산을 팔 때 예상 세액을 미리 확인할 수 있는 국세청 온라인 모의계산 서비스입니다.
홈택스와 손택스에서 제공되며, 양도가액, 취득가액, 필요경비, 보유·거주 기간, 주택 수 등 기본 정보를 입력하면 자동으로 계산됩니다.
비과세 여부나 중과 적용 가능성도 간단한 문답으로 확인할 수 있어 신고 전에 세 부담을 가늠하는 데 유용합니다.

1. 양도소득세 자동계산 접속 경로

- 홈택스 접속 후 상단 메뉴에서 모의계산 선택
- 목록에서 양도소득세 자동계산 또는 비과세·중과 자가진단을 선택해 시작
- 모바일은 손택스 앱에서 동일 메뉴를 이용할 수 있어 이동 중에도 간편하게 확인 가능

2. 입력 준비 항목

- 양도가액: 실제 매도 금액
- 취득가액: 실제 매수 금액과 취득세 등 부대비용
- 필요경비: 중개수수료, 등기비용, 인테리어 등 자본적 지출, 양도 관련 비용
- 보유 기간·거주 기간: 보유 시작일과 양도일, 실제 거주 기간
- 주택 수와 조정대상지역 여부, 일시적 2주택 등 특례 해당 여부
- 장기보유특별공제 적용 대상인지, 기본공제 적용 연도 내 다른 양도 이력 여부

3. 양도소득세 자동계산 흐름 이해하기

- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제액
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제(연간 이백오십만 원)
- 산출세액 = 과세표준에 누진 세율 적용
- 지방소득세는 산출세액의 십퍼센트를 별도 합산
자동계산 화면에서는 위 흐름을 순서대로 계산해 결과를 보여주며, 공제 항목별 반영 내역도 확인할 수 있습니다.

4. 1세대 1주택 확인

- 1세대 1주택 비과세에 해당하는지 먼저 자가진단으로 점검합니다.
- 실거주와 보유 요건을 충족하고, 고가주택에 해당하지 않으면 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.
- 고가주택은 양도가액이 열두억 원 초과인 경우로, 비과세가 일부만 적용되므로 자동계산 시 과세 대상 양도차익 산식이 별도로 반영됩니다.
- 일시적 2주택, 혼인·동거봉양 등 특례가 있다면 해당 질문에 정확히 답해 결과를 반영합니다.

5. 양도소득세 자동계산 장기보유특별공제와 기본공제

- 주택의 경우 보유 기간과 거주 기간에 따라 장기보유특별공제가 적용됩니다.
- 1세대 1주택은 보유와 거주 요건을 충족하면 공제율이 크게 늘어 세 부담을 줄일 수 있습니다.
- 다주택자는 보유 기간만 인정되는 구조가 일반적이므로 공제율이 낮습니다.
- 모든 납세자에게 연간 한 번 기본공제 이백오십만 원이 적용되며, 같은 해 여러 건 양도 시 합산 계산됩니다.

6. 자동계산 화면 입력 팁

- 거래일자는 계약서 기준으로 정확히 입력합니다. 잔금일과 소유권 이전일이 다르면 안내에 따라 기준일을 선택합니다.
- 필요경비는 증빙이 있는 금액만 반영합니다. 영수증이나 세금계산서를 기준으로 입력해야 차후 신고 시 문제를 줄일 수 있습니다.
- 특례·감면 질문은 사실대로 체크해야 결과가 왜곡되지 않습니다. 조정대상지역, 일시적 2주택, 분양권 포함 여부 등은 세액에 큰 영향을 줍니다.
- 결과 화면에서 세부 계산내역을 눌러 공제 전후 금액 변화를 비교해 보세요. 필요하면 입력값을 바꿔 여러 시나리오를 테스트할 수 있습니다.

7. 양도소득세 자동계산 예시로 보는 입력 순서

- 사례: 아파트 한 채를 오래 보유·거주 후 매도하는 경우
1) 자가진단에서 1세대 1주택 해당 여부 확인
2) 양도가액, 취득가액, 필요경비 입력
3) 보유 기간과 거주 기간을 각각 연·월·일로 입력
4) 장기보유특별공제 자동 반영 확인
5) 기본공제 이백오십만 원 차감 확인
6) 산출세액과 지방소득세 합계 확인 후 결과 저장
- 사례: 다주택 보유자가 한 채를 파는 경우
1) 주택 수와 조정대상지역 여부에 정확히 체크
2) 중과 배제 기간 해당 여부 확인 뒤 진행
3) 공제율이 낮게 반영될 수 있으므로 필요경비 증빙을 꼼꼼히 정리

8. 결과 해석과 활용

- 자동계산 결과는 예상치이므로 실제 신고 시에는 등기부, 계약서, 영수증 등 증빙을 다시 확인해야 합니다.
- 결과를 바탕으로 양도 시기 조정(연도 분산, 보유 기간 충족 후 양도), 거주 요건 충족 계획, 필요경비 증빙 보완 등 절세 전략을 세울 수 있습니다.
- 신고는 홈택스의 간편 신고 메뉴에서 진행할 수 있으며, 한 건 양도라면 대화형 신고서를 활용하면 입력이 수월합니다.

마지막으로, 자동계산은 편리하지만 각종 특례와 예외 조항이 많아 입력 항목 하나가 달라도 결과가 크게 바뀝니다. 특히 고가주택, 다주택, 분양권·입주권, 상가·토지 등은 조건이 서로 달라질 수 있으니, 자동계산으로 윤곽을 잡은 뒤 신고 전에는 반드시 실제 증빙과 조건을 다시 확인하는 습관이 필요합니다.